自如蛋壳们,长租房之殇

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想想这些背井离乡,在大城市独自打拼的年轻人,他们只是想租个房子,有个安身之所,而不应该成为这场金融游戏的背锅侠,他们的合法权益理应得到保护。

不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;

据报道,北京的林小姐从没见过房东,只有自如的管家,所以她并不知道自如从房东手里收房的包租租金。

最后,租赁企业利用这一笔资金再次收房扩大杠杆规模,抬高房源价格,吸引更多的房东进来。

合计获得现金:72000-21000=51000

搞租赁,和开发商买地卖楼,恰也异曲同工。资本通过各种渠道和形式,流入长租企业,财大自然气粗。

我爱我家副总裁胡景晖表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,这种行为扰乱了业主的心态,吊高了业主的胃口,让业主也开始要高价。

对房东:-7000*3=-21000

首先,长租企业通过约定高租金的形式,租下房主的房子,租金按月付清。然后,自如跟租户签订合同的时候,实际上是租户签订的是贷款合同,银行把一年的租金一次付清。

而自如、蛋壳这些住房租赁企业,与链家、我爱我家这些传统的中介机构明显不同。

一样的套路,先是通过给予房东高于市场的价格,拿到足够多的房源。举个例子,房东期望的月租金是6500元/月,中介公司会以每个月7000元的价格拿下房源,并预付房东3个月的租金。

胡景晖说,除了通胀和季节性因素外,一批企业按照高出市场价格20%-40%的房租哄抢房源,长此以往,风险爆发,不亚于P2P爆雷。

影响二房东扩张的主要现金流因素是:收房与出房的时间差导致的押金租金占用;装修款一次性支付及长期摊销导致的资金占用。上述两项资金解决能力高低,将直接影响二房东的运营能力及扩张能力。

不知道大家还记不记的当时笼罩在共享汽车上的资本力量。不同资本为了争夺出行市场,在共享汽车上投入了巨资。通过补贴的方式,由资本控制的滴滴、快滴等一系列新兴公司对共享汽车司机和用户展开了拉网式的攫取。

亮马桥某券商和自如合作过的“1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”交易结构显示,发行规模5亿元,其中信托受益人作为优先级,占比90%。也就是说,按照1:9的杠杆比例,与开发商配资拿地类似,配资拿房,形成资金池。杠杆的利率为5.39%,看似不高。但是,前提是,资本的收益率要持续高于融资的成本。

这样的金融游戏隐含的金融风险到底有多大,对租客会造成多大伤害,对社会会造成多大的影响,很难想象。

参照自己的条件,部分人选择自己寻找房源。而另外一部分人,为了更方便的寻找到房源,把挑选房源的任务交给了中介。服务好,口碑强的中介能够根据租户的需要,寻找合适的房源来做推荐。并在成功找到房子之后,根据与租客签署的居间协议,向租客收取月租成交价的一半,以此作为酬劳。之后,就是匹配成功的租客和房东,按照租赁合同开始履约的过程。

一个偶然的机会,同小区的一位房东告诉她,自己一套两居室包租给自如的租金是5400元/月,自如把客厅打成隔断变成三居室散租,3个单间合计租金8500元,涨了近6成。

其次,租户做的贷款,应该由租户自由支配,房东也是按月收房租,凭什么要划到租赁企业账上由企业使用,这岂不是相当于借了一笔无息资金给租赁企业?

在拿到租房渠道上的优势之后,中介可以以较低的价格挟持房东。此时的房东会面临着两难的境地,不答应的话,房子可能好几个月都租不出去。答应的话,价格又不能达到自己的心里预期。

果断的切割

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传统租赁关系中,中介只是作为租赁三角关系中最薄弱的一环存在。他们既没有房屋的所有权,又无法控制租户的租金,凭什么认为他们能够制造这么惊人的租金涨幅?

拿到这个贷款的长租企业,想必也不会把钱停在帐上,而是用这个钱作为本金,继续和更多的房东签约。有人分析过,他们可以把一个房子的一年的房租,分给4个房东,每个房东三个月,只要有源源不断的新房东进来,本游戏可以继续玩下去,生生不息。

另一方面,租赁企业出现资金链断裂已有“爱公寓”的先例。一旦出了问题这个“锅”肯定是租客背,房东会因无法按月收到租金而收回住房,而已经贷款支付了一到两年租金的租客,不但个人信用受损,还得一边继续还款,一边面临无房可住的窘境。这究竟是个人在做消费贷款,还是租赁企业假借租客之名加杠杆,并将杠杆转移给了个人?

对租客:6000*12=72000

梁特首说的没错,如果面对成千上万的个人业主,租金管制其实很难落地,减少供应量。但是面对房源兼并、统一经营的当下,对租金的强制管理可能反而是水道渠成。

在租房过程中,传统的中介机构,起到的作用就是把房东和租客搓合到一起,收取一笔中介服务费。

以北京为例,从链家贝壳研究院Real Data拿到的数据,2018年5月份北京月租金环比涨幅数据如下:

“不要以为谁发工资谁就牛X,职业经理人才是这个行业的未来。”据说在发布会现场,胡景晖的腿一直在抖。“住建系统的领导给我打来电话,对我表示支持”,胡这样强调。

其实,这就是一个精心设计的完美的金融游戏。

图片 3北京租赁房源渠道

事实是,从银行的角度,他手里是无数单租房贷,违约几率不高,因此他们对此十分热衷。贷款是投放给长租企业的。如果长租企业能保持合理增速,和足够出租率保证周转,就能获得源源不断的正向现金流,不断扩张。但这种模式的问题是,杠杆很高。比如,长租企业“爱公寓”就多次爆发资金链断裂的危机。 有人说,部分长租企业就是利用租客的信用,给自己提供扩张资金,直到出租房源能够为资本所控盘,方为句点。

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疯狂的资本涌入,不光带来了租房价格的高企,同时也带来了风险。中介公司追逐高回报的同时,一旦决策失误,往往面临破产的危险。而破产带来的损失,除涉事的中介公司以外,竟然有绝大部分需要房东和租客承担。

而39号文件中隐含的意思是,租赁企业是提供低租金的从业者。显然,当下房租的野蛮生长,已经背道而驰,渐行渐远。

一方面,这些长租公寓重装修、N 1出租模式加剧租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场胃口,现在发展严重跑偏,完全破坏正常房屋租赁市场。违背市场规律的运营将受到市场惩罚。目前房租上涨带来的影响还在发酵,有关部门已经出手约谈。

最终,滴滴胜出。

“我出生在湖南长沙。无湘不成军,老子不怕邪,这就是我们湖南人的性格。我2岁到了北京。”胡景晖如是说。

首先,租赁企业没有自己的房源,它需要从房东手里把房子收上来,作为出租房源。然后再把这些房源出租给租客,从中渔利,也就是俗称“二房东”。

18日早上,胡景晖的微信朋友圈也证实了这则信息。

彼岸的钟声

不少租客反映,在长租公寓租房,只要是选择“押一付一”方式,公寓管家都会要求租户做“租金贷”:租客与金融机构签署一至两年贷款协议,金融机构将贷款打到租赁企业账户,租客再按月还贷款抵房租。而金融机构还可以将这部分住房贷款分期资产做成ABS再次割韭菜。

图片 5一二线城市,中介公司分布

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最近几天,水木一篇《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》和我爱我家副总裁胡景晖的辞职将自如蛋壳这些长租公寓推上了风口浪尖。

“当日晚间,我爱我家官方声明称,部分媒体报道的“胡景晖炮轰长租公寓推涨房租”的言论是其个人看法,仅代表其个人态度,并不代表我爱我家的观点。”

钟声回荡,风声徐徐。2018年,深圳河的彼岸,作为改革开放先行地的深圳,已经放出风声,也可能要尝试租金管制了。

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“8月17日,在一场电话会议中,胡景晖表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,而且这些长租公寓重装修、N 1出租模式加剧了租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场的胃口,现在发展严重跑偏了。”

长租企业和租客联系,号称押一付一甚至来吸引客源,只需要一点服务费就可以,通过种种诱导让你签了合同后,你突然发现,你和一家某某金融公司产生了联系,每个月的租金不是打给房东的,甚至也不是打给中介的,而是需要打给这家金融公司的。

首先,租赁企业作为“二房东”,给房主的租金是按月付的;但从租客那里一次性收了一到两年的租金。

房租到底上涨了多少呢?

租金管制的剑一旦落下,将是长租企业难以逃避的噩梦。

如果要做一个上规模的二房东,可不仅仅是收房出房,赚取简单差价这么简单。要上规模,意味着必须放杠杆,而利用未来的租金收入现金流做一个加杠杆的金融游戏就是一条显而易见的路。

一则人员变动的消息为何会引爆网络,成为全民讨论的热点?

因上述言论“被辞职”后,胡景晖在北京宋庄举办了一场堪称简陋的“新闻发布会”,台上只有他一人。他说辞职是一场“末日审判”。

那么存在一个问题,那就是如果不同中介公司之间不齐心。为了争夺市场互相打价格战,租赁的价格必然会受影响,从而达不到这么高的涨幅。

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