上海规划安排60余平方公里土地新建15个大

数据来源:中国指数研究院整理

这批居住社区包括以保障性住房为主的宝山顾村等6大基地和中低价普通商品房为主的嘉定新城等9个郊区新城大型居住社区。

  最终,建发以41.98亿元夺得该地,扣除保障房和自持面积,实际楼板价达到37600元/平方米,未来需要保本的价格可能将突破5万。而今日现场,上海银监局、市规土局、央行均在场监督。

年销售规模在20万方以上的板块按销量排名依次为安亭汽车城、青浦新城、南桥新城和嘉定新城以及临港新城。其中南桥新城的出清周期最短,仅4.1个月,而青浦新城和安亭汽车城的出清周期也较短为6-7个月左右,但嘉定新城和临港新城的出清周期略微较长,在12个月左右。销量规模在10-20万方的板块按销量排名依次为青浦北部、周康、泗泾、金汇和朱家角。其中朱家角的由于产品同质化,出清周期在20个板块中最长为32个月,短期内不宜进入。周康板块房价在20个板块中最高而出清周期也较长为14.5个月。宝山的罗店和顾村板块的销售量规模很小,可能是由于近一年来的楼盘上市量少所致。因此从开发商跑量的角度看,南桥新城、青浦新城和安亭汽车城板块宜短期内进入。

上海市规土局相关负责人介绍,6大基地分别位于宝山顾村、嘉定江桥、松江泗泾、闵行浦江、浦东周康航和浦东曹路。根据已经批准的控制性详细规划,这6大基地建设用地面积约19.33平方公里,其中居住用地面积约10.77平方公里,规划居住人口约52万人。目前,相关区政府和企业集团正根据控制性详细规划,开展各基地修建性详细规划,启动地块方案的编制工作。

  但是,对比起顾村地王、周浦地王等,这次嘉定新城地块竞拍企业数量明显下降。这幅地块当时共有12家房地产企业竞拍,分别为碧桂园、嘉宝、金地、中南、保利置业 山东黄金、建发、合景、金茂、金隅、上实、华润、新城,而此前在上海宝山顾村刚拿到地王的信达并未出现。

数据来源:中国指数研究院

这6大基地都有轨道交通与市区相通。比如,宝山顾村基地通有1、7号线,浦东周康航基地通有11号线,松江泗泾通有9号线等。

  对比嘉定区房价来看,嘉定两块新地王楼板价远超出区域均价。目前,价格最高的属离市区最近的南翔,今年均价31374元/平方米。其次是嘉定新城,实际成交均价已超2.6万/平方米。

▌哪些板块的竞争不大,适合进入?

记者从上海市规划和国土资源管理局(简称“上海市规土局”)获悉,上海已规划确定建设15个以保障性住房和中低价商品房为主的大型居住社区,建设用地总面积超过60平方公里。

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上海外环外活跃20板块开发投资吸引力指标体系

此外,上海还选址嘉定新城、青浦新城、宝山新城、奉贤南桥新城、临港新城和金山亭林等6个新城,依托轨道交通优势,规划了9个大型居住社区,选址方案已基本确定。嘉定环球乐园站、青浦诸光路站两个以普通商品房为主的大型居住社区的试点规划已开始制定。这两个居住社区初步计划在9月底完成规划编制和审批工作。据介绍,9个大型居住社区规划总用地面积约41平方公里,其中居住用地面积约20平方公里。

  目前创下外环外历史新高和竞拍人数纪录的是周浦地王,37家竞拍被保利以54.5亿元拿下, 溢价率近400%,楼板价近44000元/平方米,如果扣除保障房和自持面积等,保本价预估为7.9万元/平方米。而同时期周边1-4月保利艾庐的精装修售价均价在35564元/平方米左右。

从市场竞争角度来看,我们选择了两个指标,一个是品牌开发商进驻个数,一个是产品同质化程度。目前板块竞争激烈的是青浦新城和嘉定新城,周康,泗泾和南桥新城。其中青浦新城和嘉定新城的品牌开发商均超过12个,这些板块的竞争最激烈,而青浦板块产品也略有同质化。板块品牌开发商进驻个数较少的板块包括祝桥,航头,长兴岛,金汇、青浦北部、奉城,嘉定北部,马桥。但金汇,青浦北部产品略有同质化。开发商可以关注祝桥和长兴岛,祝桥的规划前景较好,未来上海高铁东站规划在此板块,以及有航空城的利好,规划有2条地铁线路。而长兴岛未来也有轨道交通规划,板块开发还处于上升阶段,未来前景看好。

  相比于去年,楼板价禹洲地产5.1亿元摘得徐行纯宅地,楼板价仅9104元/平方米,金地夺下的嘉定新城宅地楼板价18680元/平方米。不过,这次的嘉定新城地块的起拍价即达到了24.9475亿,起拍楼板价了18000元,相比去年金地所夺地块近乎翻倍,当时起拍楼板价仅9500元。

从开发商的盈利空间来看,地价房价比在0.6以下的有长兴岛、马桥、罗店和南桥新城。这几个板块开发商可以择机进入,地价还处于合理空间。但是地价房价比接近和超过1、地价明显偏高的板块依次为顾村,祝桥,嘉定北部,航头,松江中部,朱家角,泗泾。这些板块的地要谨慎的拿,风险已很高。其中风险最大的是顾村板块,地价房价比为1.34。

  而泗泾、南桥、长兴岛也均出现土地价格的新高,泗泾地王约4万元/平方米,南桥约2.3万元/平方米,崇明长兴岛则达到约1.6万元/平方米。(新浪财经 许旻 发自上海)

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  该地块占地面积86623.2平方米,容积率1.6,地上建筑面积138597.12平方米。限制高度60米,未来的产品会以18层的小高层为主,南侧建设4层的叠墅。

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摘要:新浪财经讯 6月17日消息,房企在上海拿地的热情丝毫未见减退。今日上午,12家房地产企业竞拍一块位于外环外近郊环嘉定新城的优越位置土地。 最终,建发以41.98亿元夺得该地,扣除保障房和自持面积,实际楼板价达到37600元/平方米,未来需要保本的价格可能将...

图8:板块地铁规划条数和通勤时间

  不到半个月后,信达突出重围以58.05亿拿下上海顾村地王,可售商品住宅楼板价4.81万/平方米,保本售价超过7万元/平方米。

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  新浪财经讯 6月17日消息,房企在上海拿地的热情丝毫未见减退。今日上午,12家房地产企业竞拍一块位于外环外近郊环嘉定新城的优越位置土地。

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  而今年上海楼市新政以来,外环外却接连出地王。

永利集团登录网址,从商业配套来看,有一半的板块规划有地区级商业中心,他们是嘉定新城、青浦新城、南桥新城、临港新城、顾村、周康、安亭汽车城、罗店、长兴岛、奉城。同时从上图可以看出,地区级商业中心的教育和医疗也普遍好于非地区级商业中心板块。教育配套较好的板块有南桥新城、嘉定新城、青浦新城和周康。医院配套较好的有南桥新城、嘉定新城青浦新城、顾村和罗店以及祝桥。

  实际今日上午稍早之前,嘉定还有一幅地块进行拍卖,新城联合体(新城 中垠 市北联合体)以22.5亿元总价夺得嘉定徐行镇06-04地块,楼板价24104元/平方米,溢价率201.3%,先行成为地王。

▌哪些板块未来还有土地供应?

  另外,根据上海住宅土地新政要求,地上面积中5%共6929.86㎡为保障房,15%的面积为自持住宅即19750㎡的住宅需要出租70年不能出售。此外还需建设390㎡的公共设施,即27000㎡的地上面积是不能出售的,条件十分苛刻。

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  值得注意的是,当时还发生了一个小“乌龙”,因为号牌顺序错误,因此16号竞买人应该是新城联合体,但是大家误以为是禹洲地产,纷纷打出“禹洲地产22.05亿夺地”的说法。

▌哪些板块销售量大,且卖得快,适合跑量?

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近一年来,上海的住宅市场处于盘整阶段,地价已经趋于平稳,我们认为正是开发商抄底的时机。上海住宅市场重心早已移到外环外,借此机会,中国指数研究院试图搭建指标体系评价外环外活跃20住宅板块的开发投资吸引力排名,分析哪些外环外活跃板块值得开发商择机进入或保持深耕。同时对购房者而言,研究这20个板块综合价值和升值潜力,为购房者的购房决策做出参考。

  然后半个小时不到,地王便易主。建发地产以41.98亿元总价夺得嘉定新城E27-1地块,溢价率68%,楼板价30289元/平方米,扣除5%的保障房与15%的自持面积后,实际楼板价达到37600元/平方米。

▌哪些板块的商业、教育、医疗配套好?

从板块的综合价值和未来升值潜力来看,四大新城的由于规划和配套突出排名靠前,嘉定新城、青浦新城和南桥新城和临港新城排名前四,其中又以嘉定新城的板块价值最为突出。排名第五、第六的是顾村和周康板块,这些板块未来的地铁规划条数较多,已有较多品牌开发商进入,未来人口导入也不少,已较为成熟。宝山的另外一个重点发展的板块罗店的板块价值也相对靠前,崇明的长兴岛后来居上,环境佳,未来有地区级商业中心规划,未来前景看好。板块综合价值排名靠后的是马桥、金汇、松江中部和新桥。松江的几个板块排名都相对靠后。

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上海目前郊区有些板块过去三年内的土地供应很少。过去三年宅地供应量超过30万平方米的是南桥新城、罗店、长兴岛和临港以及马桥。同时顾村、青浦新城、祝桥的土地供应量也超过25万平方米。未来这些板块的住宅销售量会保持较大。嘉定新城的土地供应量已经较少,松江的泗泾还有一些地出让,但新桥和松江中部过去三年土地供应量较少。而从人口导入的规模看,四大新城的人口导入规模都超过60万,意味着未来四大新城的必还有较大的土地供应上市。

图1:活跃20住宅板块的开发投资吸引力排名

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