大中城市多数中低收入者付完房租仅够温饱,在

陈雷的看法是,“控制房价过快上涨,可以从三方面入手,一是加快租赁房源供应,比如通过老旧工业厂房以及商业建筑、集体建设用地等进行租赁改造和建设。二是通过改革来鼓励租赁机构发展,现在我国的租赁房源以个人房源出租为主,而国外的机构出租房屋占比远大于我国。三是要严格规范租赁市场制度,规范租赁市场信息平台,规范租赁中介行为。只有市场稳定,租金才能稳定。”

  “有很多国家都有可以借鉴的经验,如德国加强租房合同管理的经验,就很值得我们借鉴探索。”刘洪玉说,在德国,有50%以上的居民选择租房作为一生的居住方式,这是因为有完备的法律与监管体系保障租房的稳定性。如《住房租赁法》等法律明确规定禁止二房东,规定房屋所有人不得因为其他租房者愿意支付更高的租金而与现有承租者解除合同,不得因为需要自用房屋而随意将租户赶走,房租涨幅三年内不得超过15%,否则会予以高额罚款甚至可能入狱等。此外,德国地方政府每年都会推出租金价格表供租户参考,租户可据此查阅自己租住地区各类型住房每平方米的价格。出租者如果要提高房租,必须参考这一价格。

北上广深一线城市外,房屋租赁市场的价格多表现稳定。

那么对于租房者而言,房租占收入的多大比重较为合理?

  规范租赁市场

根据贝壳研究院数据,今年7月份北京租赁市场单平米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。在租金变动方面,东城区和顺义区租金涨幅最大,环比涨幅分别为10.5%和10.7%。单平米月租金涨幅靠前的商圈包括安定门、西山、红庙。

赵秀池认为,目前出租收益率较低,甚至收不回住房投资的利息,是房租上涨加快的一个主要原因。张大伟则表示:“租金的绝对值对比收入虽属高位,但如果租金对比房价,当下以北京等一线城市为例,租售比只有1%到2%。这种情况下,租金依然有长期上涨的推动力。”

  而在供应端,闲置房屋长期无法盘活成为租赁房源,进一步加剧了供求矛盾。

和金女士一样感受到房租“上涨”的人不在少数。有机构报告数据显示,7月北上广深4个一线城市租赁价格指数环比均有所上涨。是谁推高了房租?有业内人士表示,租赁机构价格上涨对整体租房市场造成影响,但核心问题是租售比悬殊,供需紧张。

胡景晖认为北京也应效仿香港,征收房屋空置税,他说:“七八年前,我在我爱我家调取了挂牌出售的房源数据,有 11% 的二手房是以毛坯状态出售的,意味着这些房子从来没有被住过。北京目前有大约880万套存量房,也就是说有将近100万套房子既不自住也不出租。按照现在很多人都处于合租的状态,有的一套房子住五六个人,百万套房子可以解决几百万人的居住需求。当然,现在的数字可能低于11%,但就算是 5%,也有 40多万套房子,一套房子住 4 个人,可以解决近 200 万人的租房问题。”(中国经济周刊2018年8月)

  租房子,刚住一两个月就被通知要涨价,这种事让许多人头疼不已。租房是个持续的过程,稳定租金还需要进一步规范租房市场。

一线城市房租环比上涨,深圳同比涨1.84%

赵秀池指出:“稳定房租,一方面需要大力发展机构租赁,另一方面也要鼓励个人直接提供房源,给个人在网上直接披露房源的机会。个人直接出租,有利于减少中间环节,减少承租人的支出,进而有利于稳定租金。”

  从供给方——房产持有者的角度讲,租售比是衡量房租价格是否合理的关键指标。

6月底7月初,生活在北京的金女士计划在公益西桥附近租一套两居室,彼时的价格在7500元左右。但出差十天回京后,金女士发现,公益西桥附近同一区域两居室的房租普遍上涨了1000元。

租售比困局

  应鼓励机构成为租房供应主体

昨日,有中介告诉记者,近期房屋租赁市场价格走高,中介从业主处租房价格也相应提高。“之前已和业主签约的房子租赁价格不变,近期重新签约的房子租赁价格都有所上升。”

在胡景晖看来,解决房租问题比房价问题简单一些,但政府方面要做出更多努力。“比如通过农村集体建设用地,回避招拍挂和高地价、高房价的问题来提供租赁住房。这个政策很好,三年前就提出来了,但要落实。”

  一线城市房租收入比达40%

上海和广州的房租走势较为平稳。上海一位租房者表示,整租的一套三居室,第一年房租8800元,去年9100元,今年是9000元。广州有租房者表示,并未感觉近期的房租价格有大涨,在非市中心地段合租,人均月租金约在1000-2000元之间。

除上述因素可能导致北京房租上涨,多位专家还提到了租售比问题。(编者注:房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值,或是每个月的月租与房屋总价的比值。)

  房租多高是合理(民生视线)

小雪从5月份开始关注租房网站。在双井周边的一个单间,5月-6月之间的租金在2600-2800元,到7月中旬时已经涨到超过3000元。最终她在自如上租了一个三居室中一间13平米的卧室,房租3290元/月,外加10%的服务费。

今年6月,北京市住建委相关负责人在发布《北京住房和城乡建设发展白皮书(2018)》时就此问题回答《中国经济周刊》记者表示:“举一个简单的数字很难回答这一问题,这个要分区域、分群体来解释。放在整个北京,不同的群体有不同的需求。比如,为什么我们有租赁型宿舍的方案?它的租金肯定与成套住宅的租金不一样。”那么如何分区域、分群体来解释?该负责人表示:“这需要用到大数据来分析、支撑,而相关数据正在完善中。”

  事实上,相对2010年和2011年,2012年北京房租的同比涨幅已相对趋缓。链家地产市场研究部张旭认为,尽管涨幅趋缓,对于很多低收入和普通白领阶层的租房人群来说,租金上涨带来的压力仍然很大。这主要体现在三个方面,一是大户型涨幅较大,弱化了合租优势;二是郊区租赁需求增多后促租金上扬,涨幅大于市区,郊区租房也越来越贵;三是经过之前连续的快速攀升,基数越来越高。

业内人士表示,租金的绝对值对比收入虽然属于高位,但如果租金对比房价,以北京等一线城市为例,租金依然有长期上涨的推动力。整体看,当下租赁市场单套租金的确明显上涨,但租户主要的租赁行为是按间,在当下市场,套均租金价格意义有限。

香港开征房产空置税,内地还远吗?

  从前“买不起房租房”,随着租价快速上涨,许多人发现“买不起也租不起”

该业主称,其房子位于珠江帝景小区,两居室,120平米。与自如签约三年,自如给他的房租价格是每月7500元。“一年只给11个月的房租,因为有1个月他要收作管理费。”记者检索发现,自如上该小区的两居室价格在11690-11990元/月,且面积只有89平米左右。该小区在贝壳租房上一套110平米的两居室,月租金为13800元。

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  “增加租房供应的思路还可以更加开阔。”清华大学房地产市场研究中心主任刘洪玉认为,除了政府建设的公租房和家庭个人出租房以外,还应鼓励更多机构出租房屋。比如住房合作社和企业等,建设一定规模的房屋专门用于出租,也可纳入政府的公租房体系,多渠道增加房源。“比如房地产公司,现在房地产公司基本都是建了房子就卖了,他要拿去出租或作为公租房就不合算。应该采取一些鼓励政策,像国外如果你出租的房子租给了政府制定的低收入家庭,就可以得到税收减免等优惠政策。要切实增加市场的租赁房源,必须鼓励民营企业等机构也参与进来。”

“部分中介公司提前囤积区域房源,制作环比恐慌上涨数据误导市场。目前在租赁市场的业务很大部分都是通过中介公司低价囤房,包装高价出租,赚的是租金上涨的差价。这种情况下,部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据,对于市场来说,制造上涨预期。”

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池直言:“近期房租上涨较快。”

  “现在像北京、上海这些地方,租售比都已经低于1∶500了,这是很畸形的租售比。”张大伟说。他举例,租出一套北京市四环附近价值300万元的房子,月租金大约5000元左右,一年除去物业费、取暖费,有可能收入仅四五万元;如果房主把300万存到银行,按照年利率3%可以得到9万元左右。在租售比悬殊的情况下,很难激励房主、特别是那些并不急需资金的房主出租房子。

公开数据显示,链家自如拥有房屋40万间,8栋自如寓,进入北京、上海、深圳、杭州、南京,超过100万租客;蛋壳公寓从2015年初创立至今,已进入北上广深等8地,管理超过17万间公寓;2017年年末,我爱我家旗下相寓共拥有27万套、55万间在管房屋套数。

针对合租情况的大量存在,中原地产首席分析师张大伟指出:“租赁市场单套租金的确明显上涨,但租户主要的租赁行为是按间算的,所以在当下市场,套均租金价格意义有限。目前市场大部分租赁房源已经被中介或者公寓运营方改造为N 1、N 2的形式,也就是在原本2居、3居的套房基础上,增加1到2间卧室的模式已成主流。这种情况下,平均单套的租金虽然上涨了,但租户面对的租金上涨要低于市场上涨幅度。”

  一套100多平方米的房子被隔断为6居室,分为二人间至八人间不等,常住有20人左右。每张床铺价格为每月500—900元。这是位于北京市朝阳区双井地区某小区一套典型的群租房。在这里住了半年的秦女士告诉记者,这样的出租房空间十分拥挤,卫生设施不够用,人员流动性大,安全没保障。住进来半年多,她也没和房东签过正规租赁合同,但即便如此,这屋子从来没空过,一直人满为患。

租房市场价格不透明,房东、中介跟着涨价

赵秀池提到:“具体到北京,租赁住房的需求量是很大的,大部分外来人口都是租房住。租房也是分不同层次的,高中低端都有,既需要提供成套家庭住房,也需要提供单身宿舍。房价与房租有一定互动关系,一般而言房价上涨,持有住房的投资成本提高,房租也会上涨。对于房价房租上涨过快的城市,既要增加产权房供应,也要增加租赁住房的供应。”

  如何缓解租房市场的供求矛盾?当前还是要在供应上做文章。通过增加供应,可以缓解租赁市场供求关系,进而稳定房租价格。

资本推高房租?“过半房源被代理垄断”

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