开垦商角逐二线城市,多地掀起新一轮调整

其操作细节大致为,以购买网签时间为准,今年7月31日之前购买的商务公寓和住房不在限售之列;此后购买且属禁止转让范围的,商务公寓自登记之日起5年内、商品住房自登记之日起3年内不予办理转移登记,并在不动产权利证书“附记”栏中记载。

数据显示,2019年1~4月份,全国房地产开发投资34217亿元,同比增长11.9%,增速比1~3月份提高0.1个百分点。该增速也是近一年来的新高。

一二线城市房地产市场的率先回暖,令市场捕捉到了触底回升的气息,但真正的楼市上升期仍未到来。

业界认为,虽然企业购房的市场有限,然而暂停企业购房的意义更大,堵住部分投资客入市渠道的时候,也传递了调控不会放松、楼市将继续收紧的信号。

房地产市场继续回暖。根据国家统计局15日发布的数据,今年前四个月,房地产投资增速、到位资金增速均创下新高。

这期间,房企融资环境得以改善。

对于热点城市展开的新一轮调控,有开发商向记者表示,下半年的日子将更加艰难。

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而从房地产投资增速来看,一些非热点城市的投资力度已经出现了加速的行情。国家统计局近日公布的今年前7个月全国房地产开发投资和销售数据显示,分地区来看,西部地区投资涨幅仍然最慢但增速提高最大,东北地区增速最快。

张大伟预计,在苏州之后,最近土地市场偏热的城市出现调控加码的可能性非常大,楼市小阳春下,土地市场过热带来的调控升级将在多个城市出现。

在房企到位资金中,来自居民的定金及预收款仍是支撑,但来自银行端的国内贷款和个人按揭贷款增速亦持续上升,反映出房地产融资形势总体改善。这也体现出货币政策层面其实是较为宽松的。

中原地产高级研究经理卢文曦表示,近期一些城市出现土地流标现象值得市场关注,短期内土地购置速度或面临一定压力。

除了销售的回暖,房地产企业融资难也明显缓解。根据中原地产研究中心统计,在今年4月创造单月融资2600亿后,5月前2周,虽然遇到小长假,但房企的融资额继续高位运行,截至日前,已经发布融资接近800亿。房企的融资成本继续降低。

克而瑞地产分析师杨科伟认为,部分原因是受去年土地购置面积基数较高导致整体表现弱于城市市场;其二是,一季度以来的土地成交回升主要集中在部分二线城市和环核心城市的三四线城市,城市土地市场分化继续加剧造成整体疲弱。

“一些在上半年还在犹豫等等、看看能不能拿到更高预售价的项目,下半年恐怕会及早上市。既然拿不到更高的预售价,楼市销售行情也不会真正逆转,不如早点出货回笼资金,以减轻压力。”前述市场经理说。

张大伟说,中型房企成为抢地的主流企业,房地产市场拿地看融资,融资难时土地流标多,最近很多城市出现了多宗之前流标土地成交的现象,融资缓解带来的市场活跃快速提升。

“房住不炒”定位近期又被重申,“稳”是目前阶段房地产调控的主要目标。随着城市分化愈发明显,“一城一策”也呈现出更大的差异性,政策面边际呈现有松有紧的局面。

分析师认为,将扰乱楼市秩序上升为违规以至违法的高度,在楼市调控中并不多见。然而针对房企以及中介机构收取所谓“茶水费”等行为的规范,将对遏制场外加价的行为产生重要影响。

开发商角逐二线城市 土地市场火爆

中国人民银行金融市场司副司长邹澜表示,2019年,央行还将继续严格遵循“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,以及“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。

8月13日南京市住房保障和房产局发布消息,将在南京全市范围暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。南京由此成为继上海、深圳、杭州、西安等城市之后,第7个暂停企业购房的城市。

5月11日,苏州市政府出台《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施,购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让。而对于苏州工业园区全域二手住房,购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。此次“限售”新政,是苏州自2016年发布限购、限贷、限价措施之后,房地产调控的再次加码。

与销量和拿地指标整体下行状态截然不同的是,房企投资开发热情仍保持快速增长态势。加快施工与新开工推动房地产开发投资增速连续4月保持两位数,并增长至11.9%。

一线城市深圳也于近日出台了调控细则。继深圳市发布“7·31新政”后,8月14日深圳市规划国土委又发布了执行细则,这其中一个较新的条例是,个人购房的限售时间,将被写进房产证。

在资金面大幅改善的情况下,房企也加快了开发投资的脚步。数据显示,今年1~4月份新开工数据同比增幅为13.1%,数据继续呈现涨幅扩大态势。

中泰证券首席宏观分析师梁中华认为,经济仍有下行压力,今年或呈现前高后低的走势。从内部来看,压力或主要来自于中小城市的房地产市场。在“房住不炒”、因城施策的背景下,有人口流入的城市房价会有一定支撑,而人口净流出城市的房价将面临回调压力。

按重庆市国土房管局联合重庆市公安局8月14日的专题会议,房企和中介机构如有造谣传谣、炒卖房号、非法集资、造假骗贷等行为,可能会被认定为房地产领域的违规犯罪行为。此外,通过炒卖房号、违法收取购房人所谓“指标费”“茶水费”等购房款以外的其他费用,也将被认定为非法牟利的行为。

从区域分布来看,东部地区尤其是长三角等地的市场回暖对房地产投资的带动十分明显。数据显示,1~4月份,东部地区房地产开发投资19043亿元,同比增长10.8%,增速比1~3月份提高0.5个百分点;中部地区投资7177亿元,增长8.7%,增速提高0.3个百分点;西部地区投资7083亿元,增长18.4%,增速回落0.5个百分点。

(此文刊于中国房地产报5月20日01版 责任编辑 何可信 邓雨楠)

据国家统计局今年1-7月全国房地产开发投资和销售数据,在市场销售额方面,全国商品房销售额增速为14.4%,增速环比扩大1.2个百分点。业界认为,销售额增长速度加快,一方面表明销售市场较好,另一方面也反映出开发商现金回流的需求。“加快三四线城市项目现金回流的速度,可能会成为不少房企接下来重要的策略。即使利润低一些,也会加快资金的回笼,以保证资金的安全性。”一家房产机构分析师说。

严跃进说,从新开工的动作来看,企业积极进行新开工。尤其是近期房屋销售行情还不错,很多企业对于后续房屋销售的乐观情绪也在增强。对于开发商来说,若是资金压力不大,那么高周转的模式就会重新启动,进而体现在新开工等领域节奏的加快。

在刚刚过去的4月份,各地政府发布了近60次调控政策,多与购房资格、公积金门槛有关。既有杭州降低人才落户门槛,深圳、青岛等地放松公积金政策;也有合肥调整居住用地最高限价,西安收紧公积金政策;还有苏州一手抓人才安居、给予优惠购房条件,一手抓调控、部分区域重启限售。

分析师指出,房地产投资不只是获取新增项目,也包括拿到土地后的建设和开发投资。而投资增速构成中,土地投入有所减少,开发建设项目所占比例有所增加。

不过,随着楼市继续发展,房地产调控政策也在持续。张大伟说,最近各地微调市场不断,也有部分城市重申政策稳定。

虽然目前大多数中小房企正在面临着优胜劣汰的生存问题,但是并不妨碍那些龙头房企正在悄然拿地,增加土地储备。据克而瑞统计,截至4月末,包括融创中国、碧桂园、绿地控股、万科、新城控股在内的5家房企新增土地货值超千亿元;58家房企新增货值超百亿元。二线城市是它们的重仓地。

澳门永利官网,一家今年冲刺千亿规模的开发商副总裁告诉记者,下半年三四线城市的压力更大。在这些城市的竞争将更加激烈。因而加快在这些城市的建设,把资金快速收回来成为不少房企今年的重要策略。

在房地产到位资金方面,数据显示,1~4月份,房地产开发企业到位资金52466亿元,同比增长8.9%,增速比1~3月份提高3个百分点。该增速也是创下了近期的新高,尤其是近两月的增幅大幅提高。其中,国内贷款8955亿元,增长3.7%;利用外资34亿元,增长1.0倍;自筹资金15687亿元,增长5.3%;定金及预收款17249亿元,增长15.1%;个人按揭贷款8031亿元,增长12.4%。

顾云昌认为,拿地指标下滑,房企拿地积极性不高,可能出于对楼市预期不是很好的考虑,也显示出房企资金链不宽松的情况。

据福建省住建厅8月9日发布的信息,福建省住建厅等八部门将展开对福建楼市的整顿。包括房企垄断房源、捂盘惜售或者变相囤积房源以及操纵房价等22种行为,被列为重点整治对象。而对开发商在取得商品房预售许可证前,通过认购、认筹、售卡等方式向购房者收取定金等费用的行为,将被认定为违规以至违法行为。

广州一家开发商战略发展部人士告诉第一财经记者,在融资难度大幅缓解后,开发商现在手中都有钱了,当然要积极拿地。“因为去年拿地少,现在也需要增加土地储备。”

“随着一线和部分核心二线、三四线城市市场销售回暖,房企加快开工、加紧项目入市销售的意愿也在走强。”杨科伟表示。

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