房东出租房遇中介三次抬价,京沪深租赁市场大

“自家房子要出租,在天通苑,120平三居,心理预期是7500很不错了,来了自如和蛋壳两帮人,自如报价8500给11个月,蛋壳给加价到9000,自如报价提高到9500,蛋壳急了,说总比自如高300,最后几轮过后蛋壳给到10800每月,给11个月……”

抬价不止

北京房租是否普遍大涨?长租公寓抬价抢房现象是否普遍存在?租金上涨原因中,长租公寓推动的比例有多大?证券时报记者就此对北京部分地区的租房市场进行了调查,并对住房租赁市场的热点问题采访了多位业内人士。

……

新京报:蛋壳公寓的收房逻辑是怎样的?

深圳市2017年11月8日出台《深圳市城中村综合治理2018-2020年行动计划》,计划到2020年7月底前完成全市1600多个城中村综合治理,消除城中村各类安全隐患。有当地村民表示,相对于房企和长租公寓品牌进驻城中村,政府出资改善城中村的安全隐患是好事,房企和长租公寓进驻城中村也应该有个“度”,数量规模应该有所控制,保护更多的低价租赁房源。

在之后的对话中,记者了解到,李先生刚成交的这一套简装房,李先生可分得利润的百分之十。

事实上,抬高价格会增加租赁机构的收房成本从而削减盈利空间,那么,机构为何还不遗余力地抬高房源价格呢?

长租企业“有备而来”上海房租还要涨多久?

易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,北京对于违规房源查处比较多,房源相对减少,装修配置好的公寓,租金自然更高。另外,二手房交易开始活跃,也会带来房租的上涨。

蛋壳公寓

图片 1

(受被采访者委托,以上名字均为化名)

12点30分,机构A的收房员再次来电称,“我跟领导说了,12200元/月行吗?第一年免租期35天,以后每年免租期都30天,签订五年合同行吗?每年租金不变,都是12500元/月。我们尽量不会打隔断出租。”

在梅林片区的翰岭院,记者看到一些长租品牌已经进驻小区。一套原户型为四房一厅的单位被分割成5间单房出租,租金从3000元~4000元不等,总租金超过15000元,远远高出整租的价格。

在网上几乎很少看到房东自爆中介抬价事件,而房东陈先生以网名“仙翩”,在水木社区发的这条帖子,引起了热议。

政府监管 多重供给

“理论上说我们现在还不是真正的租赁市场。真正的租赁市场应该能够租售同权,但现在只是叫租购并举。其本质还是传统的租房模式,至少现在没听到租房可以落户。”

装好后可多租65%租金

值得关注的是,8月19日,机构A在约谈后曾经公开表示:“不存在抬高租金的情况。”事后,新京报记者向该中介工作人员求证上述调查的情况,但是遭到对方回绝。

不同于大拆大建的城市更新,万科、金地等众多房企和许多长租公寓品牌早已关注到城中村,一场改造之风也已经吹到了深圳许多城中村,只是成本、租金等引发的矛盾仍有待解决。有市场人士担心,如果深圳的租金特别是城中村的租金也普遍上涨,或许会间接抬高许多行业的成本。如何在不逆转这个大趋势的前提下,尽可能地拉长城中村低成本的时长,不但对城中村的租户有意义,也是所有参与方应该重视的问题。

而在该帖子的几百条回复中,记者发现,不少网友又相同的经历。

稍后,机构A收房员又在电话里表示,“租金可以给到12500元/月,这已经高出市场价格了。”

“租金上涨的根本原因是供需矛盾,长租公寓行业是细水长流、微利的行业,租赁没有一家能够独大,去年官方统计,北京每年租赁成交量247万套次,长租公寓占不到20%,大部分是业主直租或居间成交的,而且租赁机构也有很多,长租公寓在北京租赁市场中占比太小,还达不到垄断程度,未来也不太可能形成垄断,目前大家没必要担心。”李俊良说,北京房地产中介协会已经要求北京10家长租公寓企业不高于周边市场租金收房,长租公寓企业在承诺里也说了,大家拭目以待吧。

对于集中式长租公寓运营方来说,租金价格的快速上涨又意味着什么,华夏时报记者采访了乐乎公寓CEO罗意,罗意针对此事表示,在这一轮北京房租上涨的过程中,分散式公寓竞争者之间肯定是有更加激烈的房源竞争。而竞争如此疯狂,罗意表示,可能是北京这一轮租金上涨,给了他们更多的想象空间。而对于集中式公寓来讲,今年的房源并不比往年紧张,但是受到拿房成本和品质提升的影响,乐乎今年出租的公寓价格平均上涨了10%左右。

严查下仍抬价抢房 机构收房隐现盈利逻辑

虽说深圳租赁市场的房源中绝大部分仍来自房东个人出租,但长租公寓带来的连锁反应不得不引起重视。长租公寓在此轮争论中被指为推高房租租金的“元凶”。

刚刚以8000元/月租金成交了东四环老君堂附近一套总面积为180多平方米的四居室,中天置地中介李先生显得有点开心,在记者以租房者的身份与李先生交谈时,李先生十分热情。

蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩:所有的租赁企业应该接受政府监管。当然,政府不能参与定价,这是违反市场规律的,但是,租金是关于国计民生的问题,我认为政府应该调控。

“国家号召大力发展租赁市场,但政府官员自己不租房,而且谁也无法强迫官员去租房,所以他们很难站在租客的立场上看问题。”

关于中介高抬租金争抢房源事件,华夏时报记者已经向蛋壳公寓公开联系渠道发出了采访函,询问不惜高价拿房的原因,但截至下午发稿,未收到对方回复。

在扩大规模的时候,租赁机构甚至不惜以先期赔钱的方式来抢占房源,房源到手后再进行涨价达到盈利的目的。

北京:房租有所上涨,但没网上传的那么邪乎

除去第一年装修、家居的费用,头年分红在1万左右,未来两年收入更多。从装修到入住,李先生表示,十天之内便可完成,然后即可挂在平台上面,供租房者选择。由于面积足够,李先生打算给每个房间再建一个独立卫生间,装修完之后,按3300元每月租出去,将会十分抢手。按装修后的3300元每月的房租,该套房月收入达13200元每月,比成交价高出65%。同时,中介李先生告诉记者,在中介平台上发布的房源,每年还要给服务费,大概为一个月的房租。

8月22日上午10点57分,自称是机构A的工作人员主动将报价提升到8500元。在上述价格遭到拒绝后,36分钟后,上述工作人员再次致电表示:“租金可以给到9000元/月,公司按时给你打钱,帮你装修,帮你打理。”

该区域另一家连锁品牌中介表示,他们自己也收了一些房子,也有部分是通过私人小中介共享的,有些房东不愿轻易更换委托。租金加价难免,但幅度不像新闻报道的那么多,而且自己也会进行一定程度的装修改造,存在刚性成本。

网名叫做解答的网友,在8月3日回复道:我家周围,正常7500到7800一个月,中介现在9500×11个月大规模收。网名叫做Leonardo的网友,在8月2日回复道:2年前我就发现是这个套路,去年过年邻居的2居出租市场价5k-5.5k开始自己谈可能都愿意出5k左右,结果中介直接给8k租3年,他心动了租给他。一个星期之后我就在中介的朋友圈看到他家房子:客厅做了隔断当3居分租,整租9.5k。

12点10分,机构A的收房员再次打电话称,“我们可以给到9500元/月的价格。”当记者表示不认可此价格时,该收房员又称,把这三居可以改成四居,最多给到11000元/月的“天价”,但是我们每年有一个月的免租期(每年需要留出一个月免费期,作为长租公寓运营商等待租客的时间)。

记者在深圳福田、龙华区调查时发现,不管是商品房小区还是城中村,今年的房租同比去年同期都出现近10%的涨幅。福田园岭新村,这里都是以上世纪80年代的多层住宅为主。“去年年中这里65平方米左右的两房单位租金也就是4500元左右,今年过完年再来,几乎全部都超过5000元。”对于这样的涨幅,租客丁先生感到很惊讶。“这可都是些近30年楼龄的老房子,里面的装修、配置也不怎么样。”

“近几个月房租价格不会低了,年前可能会降也不会降太多,”蛋壳公寓中介小张向记者表示,“现在是人多房少,拆迁的太多。”

一位相寓的收房员告诉记者:“我们收了房子第一年对外出租价格可能会赔钱,到了第二年和第三年再盈利。”据了解,类似自如、相寓、蛋壳等租赁机构在向房东收房时,通常会签订3年及以上的合同,对房东而言,合同期内的房东收到的租金是相对固定的或者只有微幅的调动。

不过,证券时报记者从上述租金环比涨幅较高的部分小区了解到,与去年同期相比,租金涨幅确实比往年高,但环比涨幅并没有数据里显示的那么高。

多方因素导致租金上涨

作为租赁机构的代表,蛋壳公寓希望政府能进一步加强监管,并建议政府或许可以着手建立租赁备案制度。

长租公寓的“如意算盘”

李先生向记者表示,刚成交的这套房子,正是同链家、润邦一起和房东谈的。房东出6500元,链家给出了7500元,最后,自己以8000元,和房东签了三年。最终成交价比房东的出价高出23%。

上述表格来源:新京报记者整理

易居智库中心研究总监严跃进接受记者采访时说,资本介入推高租金的现象,在自如等平台上肯定存在,不然他们不会花这么多钱去搞统一装修。背后的风险在于资金来源是否正规,以及租客管理和银行租赁贷款的法律纠纷处置等。严跃进认为,理论上说我们现在还不是真正的租赁市场。真正的租赁市场应该能够租售同权,但现在只是叫租购并举。其本质还是传统的租房模式,至少现在没听到租房可以落户。

同时,对于出现租金上涨,房源紧张,合硕机构首席分析师郭毅向记者解释道,出现这种状况,一个是市场的原因,一个是行业的原因。各个城市限购较严重,购房需求没有得到满足,只能通过这个租赁的方式解决自己的居住问题。这导致租赁市场需求量上升了,租金上涨。另外,各个中介公司在各区市场的竞争比较激烈,造成了中介公司利用价格杠杆进行房源争夺。

同时,崔岩还建议按照租客分层的思路,构建租房保障体系。“对于底层租客,建议政府着手建立租房保障体系,可以按照计划而分配,而对于中高收入的租客,就交给市场来进行分配。”

近期,房租成为国民关注的焦点。尤其一线城市,在高房价之后再度遭遇高房租的舆论热潮,长租公寓更是被推到风口浪尖。房租到底涨了多少、长租公寓是否真的推高房价?证券时报记者京、沪、深三地实地调研,解剖麻雀,为您呈现真实的答案。

在接受记者采访中,陈先生道出了另一个隐情。蛋壳公寓中介对他说过,他们融了一笔钱可以高价代理和运营租房,已经掌握的多少套房源数据,以后可以拿着这些数据再去讲故事融资,上市……

规模是企业生存的首要因素。为此,租赁机构不惜以先期赔钱的方式来抢占房源。

受访者声音:“租金只是一个所谓的门槛。一旦你在上海能承受每月8000元的租金,你就会发现租房很容易;但如果你的承受力一直在2000元,那你是要去抢房源的。”

7月中旬,在市里还有套房子的陈先生(化名),将目前闲置在天通苑西二区的一套120平三居室挂在58同城上面,打算出租。

图片 2

尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬,但由于背靠雄厚的资金、资产证券化方式以及房企的支持,长租公寓正在深圳大规模扩张。2018年,万科更将租赁住宅业务确立为核心业务。碧桂园的财报也显示,正积极与主要金融机构合作,发展长租业务,在北京、上海、广州、深圳、武汉及厦门等一二线城市筹备项目。

记者联系上陈先生,其对记者表示,自己年轻时候也是租房,觉得年轻人很不容易,所以想把这件事情曝光出来。

日前,作为长租公寓运营企业的代表、最近深陷“舆论漩涡”的蛋壳公寓相关人员接受了新京报记者的采访。其中蛋壳公寓创始人兼CEO高靖、蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩针对“抢房源”“规模战”“租金涨”等话题发表见解,并对租赁行业的健康发展提出了建议。

中国房地产业协会主办的中国房价行情网最新统计显示,2018年8月上海住房租金约为75.17元/月/M2,环比上涨0.93%,且预测未来一月该租金将上涨至76.60元/月/M2。上个月该租金为74.48元,呈现16.45%的同比涨幅。

同时,在记者将陈先生的经历与中介李先生说明时,李先生表示,多家抬价抢房是很正常的事情。

蛋壳公寓创始人兼CEO高靖:商业的本质是用最少的成本去收最好的房源。市场经济有充分的竞争,在这个过程中,蛋壳是依靠互联网大数据系统出价,进行风险控制,评估四个风险,包括区域风险、出租风险、成本风险、收益风险,特别是近期作出承诺后,一旦房东的预期或者友商的出价高于我们系统的出价,我们坚决是不会收进来的。未来,希望政府能对租房出台指导价格,我们的系统将价格锁死在一个指导价格的波动范围内。

刘飞说,他自己手上也有十多套长租房,都是与房东签了包租合同的,价格会有些上浮,这里面包含对租客的管理成本以及空置风险。他告诉记者,签约这种长租房源,还没有亏过钱,但涨价也是有限度的,租金过高的话,租客可能会跑去更偏远区域。

某公寓负责人告诉记者,北京拆掉了很大一部分不合规的租房,对租赁市场越来越严格,房源少了很多。

事实上,在北京房租过快上涨的背景下,北京市已经宣布加大保障性住房建设力度,加快公租房供应分配。近期,西城、海淀、丰台三个区先后发布配租公告,集中启动近5000套公租房供应分配工作。

有人说,还好深圳还有大量城中村,让低收入者可以暂时安家。目前,租住在城中村的租客占比超过50%。

而接下来的“中介抢房大战”,令陈先生更是哭笑不得。陈先生向华夏时报记者表示,预期价格在7500元每月,而在自如和蛋壳公寓两家中介的三轮抬价之后,每月成功涨价3300元,达到10800元每月,房租每年涨2%。陈先生向华夏时报记者表示,蛋壳公寓的中介当时说,不管自如出多少,都多加300元。

抬价是行业性的,但抬价客观上确实推高了租金的价格,这就需要政府进行管控。

“违法建筑大量拆除后,所谓的廉价住房就越来越少,但总还是有人希望租到1000元以下的房子。要解决这个矛盾,就应该让出租房源跟商品房市场一样,有层次地划分为高、中、低端需求。”他认为,租赁市场不同层次的房源信息,要能通过政府平台查询得到。与阶梯式购房类似,租赁资产也要分层管理。

租金在多轮抬价后增加3300元

一位将房源租给自如的房东告诉记者:“我的房子位于朝阳区青年路附近,三室一厅的房子在两年前租给了自如,当时租金是5800元/月,而后自如对房子做了装修,两年内按照合约租金没有上涨,我们收到的一直是5800元/月。但是,这期间周边同户型的房子租金已涨到万元以上,我们预备再签合约时涨价。”

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,深圳租金上涨包括几个主要原因:早几年深圳房价大涨之时租金处于停滞状态,近几年开始出现补涨;长租公寓的出现明显抬升周边商品住房租金;房企进入城中村推高村屋租金,也引发周边商品房或其他村屋的租金上涨。短时间内,深圳市场的租金仍是走高趋势,但达到某一临界点后便会回稳,因为租客对租金的支付是有上限的。建议政府增加供应的租赁住房,保证低价住房的供应,还要禁止对房屋结构随便改造,并加大处罚力度。

8月1日,陈先生以网名“仙翩”,在水木社区发表了一篇帖子,截止8月6日,共得到了532个回复。其内容原文如下:

在出租房源挂出后的三天内,两大公寓运营商将租金从每月7000元抬升到了13000元。

按照以往的规律,租赁市场和买卖市场呈一定的正相关关系,房价上涨乏力的情况下租金也受到制约。不过,今年以来深圳房地产交易市场的交易价格相对平稳,租金却出现了明显变化。

本文由永利集团登录网址发布于商业投资,转载请注明出处:房东出租房遇中介三次抬价,京沪深租赁市场大

TAG标签:
Ctrl+D 将本页面保存为书签,全面了解最新资讯,方便快捷。